Zoneamento urbano e seus impactos na abertura do negócio

Na hora de abrir um negócio próprio, há muitos detalhes para se atentar. Um deles é o zoneamento urbano, que funciona basicamente como uma organização da infraestrutura de centros urbanos.

O zoneamento impacta diretamente na locação de um imóvel comercial. Isso porque ele reúne algumas normas e diretrizes que determinam quais estabelecimentos podem atuar em cada região da cidade. 

Nele, também constam outras informações, como tamanho dos lotes, área máxima de construção e horário de funcionamento. Quer saber mais sobre o zoneamento urbano e como ele impacta a abertura do seu negócio? Acompanhe a seguir!

O que é zoneamento urbano?

Além de serem separadas por regiões (norte, sul, leste e oeste), as cidades possuem outro tipo de divisão, sabia? 

Algumas áreas são mais comerciais, outras, industriais e tem também as residenciais, onde encontramos casas e prédios. Toda essa organização é baseada no zoneamento urbano.

Essa distribuição pode até parecer aleatória e “natural”, fruto do tempo e do avanço da sociedade. Mas, na verdade, ela segue um padrão bastante estratégico.

De forma bem simples e direta, o zoneamento urbano é a divisão da cidade em zonas, cada uma com finalidades e regras específicas. Então, é ele que determina o que pode e o que não pode em cada lote, rua e bairro do município.

Em outras palavras, o zoneamento urbano é uma organização dos espaços da cidade que deve ser seguida por todos, incluindo população, empresas e poder público.

Sabe quando você define um lugarzinho para cada coisa na sua casa? O conceito é o mesmo, só que em uma proporção (bem!) maior.

Qual a importância dessa organização?

O zoneamento urbano busca promover o funcionamento e o crescimento da cidade de forma sustentável. 

Para que tudo funcione bem na cidade, esse tem alguns propósitos:

• Tornar a utilização dos espaços mais eficiente;
• Evitar ocupações, demolições e construções inadequadas;
• Ajudar na convivência dos empreendimentos e da população;
• Preservar o patrimônio histórico e as áreas ambientais;
• Aumentar a qualidade de vida dos moradores;
• Estimular o desenvolvimento econômico;
• Impedir desastres, como desmoronamentos e destruições de casas;
• Melhorar o tráfego e a mobilidade urbana;
• Garantir a distribuição dos serviços públicos (água, luz, esgoto, etc.);
• Fortalecer projetos de habitação popular e políticas sociais;
• Tornar a cidade mais segura, bonita e sustentável.

Resumindo: o zoneamento urbano é como se fosse um manual de utilização dos bairros e ruas da cidade.

Por dentro do zoneamento urbano de São Paulo

Em uma metrópole como São Paulo, organização é essencial para o desenvolvimento da cidade. Para isso, foi criado o Sistema de Zoneamento da cidade de São Paulo (SISZON).

Ele foi pensado para gerar mais empregos, facilitar a vida dos comerciantes e moradores, e estimular a regulamentação dos negócios.

Segundo Paulo Frange, vereador e relator do projeto responsável pela revisão da Lei de Zoneamento da cidade de São Paulo, o objetivo era simplificar o entendimento da lei. Isso também unificaria as subprefeituras, daria a oportunidade de todo estabelecimento se regularizar e fortaleceria a fiscalização.

Para isso, a lei de zoneamento da cidade prevê:

• Incentivo para a instalação de empresas e atividades comerciais nas grandes avenidas que cruzam os bairros e ainda estão subutilizadas; 
• Construção de prédios mais altos nas grandes avenidas com estrutura de transporte para intensificar as atividades econômicas, como na área próxima à Marginal Tietê; 
• Ampliação das zonas mistas que mesclam residências e comércios que atendem a demanda local;
• Áreas de qualificação para incentivar a diversificação de usos ou o aumento de residências – é o caso de Santana, na ZN;
• Áreas de preservação exclusivas para atividades econômicas sustentáveis e culturais (ecoturismo), como ocorre em Capivari-Monos;
• Liberação para demolição e uso de imóveis históricos e culturais não tombados;
• Zonas corredores para equilibrar a demanda comercial e a comodidade das zonas residenciais, como a Av. Indianópolis, Av. Morumbi e Av. Nova Cantareira.

Como o zoneamento urbano impacta o seu negócio?

É claro que um conceito tão importante não ia deixar de ter camadas, detalhes e uma certa complexidade, né? Mas, não precisa se preocupar. A gente te ajuda a entender tudo!

Na prática, o zoneamento urbano é pensado a partir da realidade da cidade. Então, ele considera seus aspectos físicos, sociais e econômicos.

Na organização do zoneamento, primeiro temos a definição das zonas e das atividades permitidas em cada uma delas. É aqui que são criados os bairros residenciais, centros comerciais, históricos e tecnológicos, zonas industriais e áreas de preservação.

A partir dessa divisão, a prefeitura define as regras de uso, ocupação e instalação. São elas que servem como critério para você conseguir tirar o alvará e obter a autorização de funcionamento do seu negócio, por exemplo.

Regras de ocupação

As regras de ocupação envolvem as características das construções e determinam alguns detalhes, como:

• Tamanhos mínimo e máximo do lote;
• Parâmetros de divisão e redivisão dos terrenos;
• Área máxima de construção (em m²);
• Taxa de ocupação máxima (quantos % do terreno pode ser ocupado);
• Altura máxima dos prédios;
• Afastamentos frontais e laterais da construção;
• Área permeável mínima (para permitir o escoamento correto da chuva).
  
  

Regras de uso 

As regras de uso falam da função da edificação e detalham a divisão das zonas em categorias, subcategorias e grupos de atividades. 

Nas categorias e subcategorias, temos a classificação das construções em residenciais e não residenciais, além dos modelos de construção para cada grupo.

Uma edificação residencial, por exemplo, pode ser uma casa geminada, um sobrado, um condomínio, um prédio… Cada uma dessas subcategorias deve seguir as regras da lei de zoneamento estabelecidas para ela.

Já as construções não residenciais podem ser comerciais, industriais ou públicas. Também podem ser compatíveis, toleráveis ou incômodas à vizinhança residencial. Tudo isso influencia nas regras de uso dessas edificações.

Os grupos de atividades servem para classificar as subcategorias de uso. Eles deixam ainda mais claro o tipo de negócio ou edificação que pode, ou não, ser instalado em cada terreno e os requisitos para isso.

Condições de instalação

Aqui, entram características obrigatórias para cada região, lote e tipo de edificação, como:

• Largura da via;
• Número de vagas de estacionamento;
• Área e horário de carga e descarga;
• Área de embarque e desembarque;
• Horário de funcionamento.

Essas condições servem para manter o bom funcionamento dos empreendimentos e do tráfego, além da segurança e da comodidade da população.

Parâmetros de incomodidade

Pensando nos moradores e no meio ambiente, as regras de zoneamento também consideram aspectos, como:

• Ruído;
• Vibração associada;
• Radiação;
• Odores;
• Gases e vapores;
• Poeira e outros materiais particulados.

Na hora de definir a localização do seu negócio, tudo isso precisa ser avaliado. Sabemos que é um processo bastante complexo, por isso estamos aqui para te ajudar a passar por ele!

Como consultar o zoneamento na hora de alugar um imóvel

Ufa! Quanta coisa… O zoneamento urbano traz não apenas regras e limitações, como também informações extremamente úteis para a abertura do seu negócio. Ele pode te ajudar a direcionar suas estratégias, atender melhor seu público, ter os recursos e suporte públicos que seu negócio precisa, e muito mais!

Para consultar essas informações na cidade de São Paulo, você pode acessar os Mapas e Quadros do Zoneamento. Há também a plataforma GeoSampa, que reflete a infraestrutura municipal de dados geográficos da capital. Nela, você pode fazer uma busca por Setor, Quadra e Lote.

Agora, se você está buscando um imóvel para chamar de seu na maior capital do Brasil, SuaQuadra é a melhor opção! Nossa plataforma reúne dados e tecnologia para te entregar tudo que você precisa saber na hora de alugar um ponto comercial.

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